谈一谈房产投资

谈一谈房地产

先介绍一下背景，我目前是在一家当地产公司做工程管理，所以对目前的房地产行情了解一二。整体目前的房地产行情来说就是三个字：不景气，整个房地产目前面临的困境可以用以下几个关键词：大量批裁员、房价暴跌、断供潮、房地产公司暴雷、银行暴雷、烂尾楼等等。这些词总体看起来就是一个味道，恐慌情绪。
简单聊一下房地产开发流程就是，政府拍卖土地、房地产商从银行或者社会融资拿地、承建单位垫资承建，房产预售以后支付兑付融资资金以及建设成本（支付施工单位工程款），这就是为什么近几年房地产开发进度特别快的原因，要尽快卖出去房子，从购房者手中拿到购房款。然后最大的问题就在于，大部分购房者没有经济能力或者不愿意全款买房，而是从银行贷款买房。所以，看头和尾相当于就是开放商借银行的钱去买地建房，购房者用银行的钱买房，这样就形成了一种很严重的债务螺旋。然而，更可怕的情况是，房地产开发公司为了极致扩张，一个项目拿到的预收款不用于兑付土地款的债务，而是用于快周转，用于下一块的土地款和建设，这相当于加速了房地产市场的债务螺旋的上升。
所以讲到这里，大家应该明白把房地产作为投资标的的问题所在了，高杠杆带来的高风险。然而，我们作为普通购房者承受了高风险但没有带来高收益，因为相比股票以及数字货币交易市场中的优质资产而言，年化复合回报率并不理想。并且，贷款买房投资还存在以下几个坑：
1、以租还贷
这个是投资房产的言论里最大的一个坑，很多人觉得以租养贷占了很大的便宜。但首先第一点你要能租出去的房子的位置不会差，面临着高首付。其次，你需要支付较高的装修费用（按三室最简装10W一平，租金起码得三年才能回本）。最重要的是，你这个装修在出售的时候会影响你的房价，因为装修品质不高，后期拆除费用也不低。
2、快进快出
有这个想法的人有很多细节是没有考虑清楚的，身边很多人有钱了想投资房子，趁着行情好快挣一笔。其实，房子如果作为一个资产是存在快进快出套利的，一方面你买的房子一般就是期房，从预售到入住一般需要一年半到两年的时间，再到真正办完证又需要半年时间。再者，办理房产证需要交1.5%的契税（豪宅3%），再就是房产证五年内房子如果需要交易需要交付5.6%的交易税和1%的房产（两年内更高），这就已经拿走了你的8%的利润。但是很多人没有注意的是，这个钱都是按房产总价算的，举例来说，一个100万的房子，你首付30W，第2年办完证后想出手（从预售算起），就按此时房价120万，契税加维修基金需要交2W，营业税和个人所得税大约8W；另外最重要的是你交了2年贷款（一年按5w计算），总计10W。此时，你房子卖出120W，贷款剩68W，到手约52W。减掉你的本金30W、月供10W、契税和维修基金2W、还有各项税额加起来8W，盈利大概2W元。这样算下来，你就明白，你相当于用了50万的资金，用了两年时间收入2万元的收益（大致就是银行活期存款利率，而且没有计算第一年的物业费、购房茶水费、贷款金融服务费等费用），更可怕的是承担的风险却是巨大的。
3、房产抗通胀
这个恐怕是大部分投资房产的人最多的想法，我不否认房子有抗通胀的功能，但是对于普通人来说，这个想法是相当致命的。特别是对于贷款买房投资者，因为房子的流动性是极差的，这个现象很容易解释，就像现在的行情，你像卖房子换成现金，但是市场上没有了买家。最可怕的事情是什么，你每个月还要还银行的月供，一旦经济上遇到困难，这种高杠杆的行为很快会带崩你的整个家庭的，这一点就是现在断供潮的原因。很多人断供的原因，我还是举个例子分析一下，比如你30W贷款买了100W的房子，目前房价跌了30%,虽然你的三倍杠杆并不像股市融资一样，导致你的资产平仓，但是如果在你急用钱的情况下，这种情况会更恐怖。一方面，你如果想出手，你是一分钱都拿不到的，因为你房子70W的交易额全部需要先偿还银行的贷款。而且还有一个细节，按银行等额本息的还款方式来看，其实前10年的月供中80%是先还了利息，只有80%换了本金。第二，如上一部分所说，你在交易时需要支付很多的税费，这一部分的钱是属于你亏得钱，其实简单来讲，你的房子卖出去以后你不仅没有拿到现金，你还要拿出钱去交付税费和违约金，这就是断供潮的真正原因，房子月供还不起，但是如果现在出手不仅没有钱进账，还要多支付很多费用，导致很多人选择直接放弃房子，拒绝支付月供了。所以，如果你的净资产很多的情况下，可以选择配置一两套优质房产作为对冲工具，对于我们普通人，拿家里所有的钱甚至贷款加杠杆是非常不明智的选择，一旦家里出现事情，需要用钱，房子不会成为你的资产，反而成了你的负担。
最后，我一直在想为什么很多人宁愿投资房子这种风险较高收益较小的资产，而不愿投资优质公司的股票呢。可能，大部分人并没有真正明白投资房产将要面临的是什么，而且房子可能是他们能够被迫做到长期持有的一种资产了。